ビルやマンションの修繕工事における亀裂や破壊箇所の特定方法

改修工事は、症状を並べて終わりではありません。まず「なぜこうなったのか」を考え、はじめに建物全体を広く点検し、必要な場所だけを詳しく調べます。結果は見やすい図（劣化図）にまとめ、どれくらい直すのかを数字で示し、関係者で内容を確認してから工事に入ります。デジタル化は魔法ではなく、写真・図面・計測データを一つに整理して、ベテランの判断をチーム全体で共有しやすくするための道具です。本文では、現場で役立つ進め方を大げさにせず、分かりやすく紹介します。

調査の精度は見積りの説得力、安全計画の実効性、工期の確度に直結します。写真・劣化図・試験値で裏づけた説明により、協議は感覚論から離れ、数量と工程に集中します。誤認や根拠不足は早期再劣化や追加費用、住民説明の難航につながるため、最初の一歩で差がつきます。

• 安全面：タイル片落ち・爆裂拡大などの事故を未然に抑制
• コスト面：過少拾いによる赤字、過大拾いによる不信を回避
• 合意形成：根拠資料により意思決定のリードタイムを短縮

同じ“ひび”でも背景はさまざまです。幅・長さ・深さ・位置・進行性を一体で評価し、周辺の納まり（開口角・目地・打継ぎ・コーナー）や随伴症状（錆汁・エフロ・含水跡）と合わせて、短文の原因メモを残すと後工程がぶれません。

良い劣化図は現地に出る前に八割が決まります。まず調査の目的（安全性評価／長期修繕計画／直近工事の積算）を定め、必要な精度（全面か代表面か、一次と二次の境目）、仮設（足場・ゴンドラ・ロープアクセス・ドローン）の選定、住民周知（作業時間帯・動線・プライバシー配慮）、安全計画（落下・墜落・粉じん・有機溶剤・熱中症）を一体で設計します。成果物の体裁-劣化図のレイヤー、写真台帳の必須項目、数量表の粒度-を先に決めることで、現場の迷いと手戻りを抑えられます。

検査は「一次で広く、二次で深く」。低侵襲のスクリーニングで疑い領域を面で捉え、必要箇所に資源を集中するのが合理的です。赤外線は確定判定の道具ではなく、抽出のための道具として位置づけます。

一次で抽出した要注意部位に対し、コンクリートはフェノールフタレインで中性化深さを確認し、電磁レーダ等で鉄筋探査とかぶりを把握、腐食傾向は半セル電位で推定します。必要に応じて反発硬度やコア採取で強度や内部状況を点検します。仕上げ材は付着強度試験やタイル引張で設計の根拠を整えます。得られた数値は必ず図面上の位置情報と紐づけ、補修方針と数量の説得力に変換します。

劣化図の評価基準は「誰が拾っても同じ数量」です。ひびは幅カテゴリで描き分け、浮き・剥離・欠損・爆裂・錆汁・エフロは記号と色の統一を徹底。レイヤーは症状／部位／工法の三軸を基本に、薄いグリッドで面積概算や拾い検証を支援します。写真は図面の番号と台帳の座標・方向・時刻・症状・補修想定を同じ語彙で結びます。

数量は集計で偶然に現れるものではありません。調査設計の段階で単位（ひび＝m、張替・下地補修＝m²、爆裂＝箇所またはm²、シール＝m、試験＝回／点）を定義し、拾いやすい描き方を劣化図に反映します。散在する小面積は段取りロスが大きく、同じ数量でも生産性が変わります。見積時点で仮設・高所・バルコニー内／共用部などの歩掛前提を明示して共有すると、後の齟齬を抑えられます。検証は、図面ポリゴン面積と台帳件数の突合、クラック長の自動集計とラフ計測の差異確認、代表面の別担当追試を最低ラインに据えます。

ベテランの判断を「社内の型」に変換することが世代交代の核心です。劣化分類・補修方針・緊急度の判定基準書を整備し、撮影基準（距離・角度・スケール・逆光対策）を文章と作例で示します。新人教育では同一面を二人で調査して一致率を測り、差が出た箇所をレビュー。誤判定・成功事例は匿名化してケース集に蓄積し、月次で更新します。ドローンや長尺ポール、ロープアクセスなどの省人化手段は体力の壁を下げ、参画の裾野を広げます。属人性を再現性へ-この変換が競争力になります。

品質は「ミスが起こる前提」で組まれた運用に宿ります。一次→二次→補修方針→最終数量の各段階で合意を取り、説明は“厚み”より“筋の一貫性”を重視します。

• 第三者レビュー：劣化図・台帳・数量を別担当がクロスチェック
• 段階承認：各ステージで承認記録を残し、差分を明確化
• 変更管理：工事中の追加発見は理由・数量差分・工程影響を記録

デジタル化の目的は紙をなくすことではなく、証跡と数量の整合性を高めることです。図面（PDF/DWG）のレイヤーON/OFF、図面上の線長・面積からの自動集計、計測値の位置情報化-これらが同じ座標系の中に収まると、説明力が格段に上がります。 改修工事総合支援システム「TRSⅡ」は、外壁の劣化状態を拾い出す際に線分、線模様、ハッチング、面塗り、シンボル(部品)を使用して多彩な表現が可能です。線長・面積の自動集計、差分比較や履歴参照、過去案件の教育活用など、実務を補助する役割を担えます。

大掛かりな仕組みを支えるのは日々の所作です。数パーセントの手戻り削減が繁忙期の余力になります。

• サーモ：晴天の斜光時間帯を狙い、健全部を同一フレームに入れて相対比較
• 打診：横目地→縦目地の網掛けで音の変化を記録し、地図化する
• クラック撮影：スケール併記と幅変化点の複数カットで再現性を担保

症状の列挙で終わらせず、原因仮説 → 一次で広く → 二次で深く → 劣化図 → 数量 → 合意 → 施工を誰が担当しても同水準で再現できる体制を整える。これが改修の地力です。デジタルは証跡と数量のつながりを強くし、ベテランの判断をチームの資産に変えます。TRSⅡのような仕組みは、その流れをひとつの枠組みで管理するための現実的な手段です。誇張せず、現場に合う形で使い、定着させる-それが最短の改善になります。